Покупка конфискованной квартиры

Уважаемые читатели, многие из Вас задаются вопросом покупки собственной квартиры. У каждого возникают сомнения, какую недвижимость купить, новую у застройщика или со вторых рук. В настоящем обзоре мы расскажем про один из вариантов, о котором многие из Вас могли и не задумываться – конфискованная или, как часто говорят, «банковская квартира», конфискованная за долги или реализуемая по решению суда.

Банковская квартира — преимущества

Существует ряд преимуществ при приобретении квартиры в процессе исполнительного производства. Вот некоторые из них:

• Привлекательная цена – проведенные статистические исследования показали, что при приобретении таких квартир, можно сэкономить до 20% от стоимости по сравнению с ценами на обычном рынке недвижимости. Так вы сможете купить более дешевую квартиру в Израиле.
• Защищенность покупателя – продажа такой недвижимости осуществляется через суд или посредством судебных приставов (оцаа лепоаль) и только с их разрешения, таким образом у покупателя всегда есть инстанция, в которую он может обратиться после подписания договора купли-продажи. Более того, при продаже недвижимости посредством конкурсного управляющего ( конес нехесим), недвижимость переходит к покупателю юридически чистой, без каких-либо обременений или прав третьих лиц на нее. Покупатель полностью защищен от претензий третьих лиц по отношению к приобретенной недвижимости. Тем не менее, даже при подписании таких сделок, мы рекомендуем воспользоваться помощью адвоката, специализирующегося на недвижимости, с целью избежания возможных проблем.
• Быстрота процесса — в большинстве случаев покупка недвижимости от конкурсного управляющего длится примерно от 2-х до 4-х месяцев с момента публикации объявления и до момента перевода прав собственности на недвижимость к покупателю.

Процесс покупки конфискованной квартиры в Израиле (конес нехесим)

В чем состоит процесс покупки недвижимости? Существует 5 стадий такого процесса:

1. Публикация объявления о проведении конкурса продажи квартиры

   – объявления о проведении конкурсов на продажу квартир в процессе конкурсного производства публикуются в печатных изданиях, а также и в электронных изданиях. В том случае, если Вы заинтересовались объявлением, следует позвонить в соответствующую инстанцию, которая занимается продажей, и получить детальную информацию о недвижимости.

2. Посещение квартиры

   – конкурсный управляющий назначает даты возможного посещения квартиры всеми потенциальными покупателями. Даты посещения обычно указываются в объявлении о продаже или по согласованию с конкурсным управляющим. В некоторых случаях продажа осуществляется через риэлтора, с которым можно частным образом назначить дату просмотра квартиры.

3. Подача предложения о покупке недвижимости

   – в том случае, если после посещения квартиры вы решили купить квартиру и участвовать в конкурсе, вам необходимо будет подать предложение о покупке, которое должно включать в себя следующие документы:

   • Бланк предложения – этот бланк предоставляется организатором конкурса, в нем необходимо заполнить:
     1. ваши данные как потенциального покупателя;
     2. стоимость, по которой вы хотели бы приобрести квартиру;
     3. указать еще некоторые детали в отношении ваших прав и обязанностей по отношению к организатору конкурса.
   • Банковский чек или банковская гарантия – каждый участник конкурса вместе со своим предложением должен предоставить также и банковский чек на имя организатора конкурса или его представителя и/или банковскую гарантию на сумму от 5 % до 10 % от предлагаемой вами цены. В том случае, если после окончания процесса продажи, лицо выигравшее конкурс отказывается от покупки, организатор конкурса вправе взыскать с данного участника ту сумму, на которую выдан чек или банковская гарантия.
   • Договор купли-продажи – договор также предоставляется организатором конкурса. Договор между организатором конкурса (продавцом) и покупателем включает в себя все условия, согласованные сторонами, в том числе обстоятельства купли-продажи квартиры, цену квартиры, условия оплаты, права и обязанности каждой из сторон, размер налогов, оплачиваемых каждой стороной договора и сроки оплаты. Данный договор подписывается обеими сторонами. Несмотря на то, что в объявлении указывается последний срок подачи предложений участниками конкурса, данный срок зачастую продлевается или организатор конкурса разрешает участникам подавать свои предложения после истечения указанного срока, но в любом случае, до начала проведения торгов.

4. Аукцион — как способ продажи квартиры у судебного исполнителя.

   Этот этап представляет собой аукцион, который осуществляется с участием лиц, подавших предложение о покупке. Если организатор конкурса принимает решение о проведении торгов, он лично обращается к тем, кто подал самые выгодные на его взгляд предложения о покупке, и приглашает их на торги. Торги проводятся не всегда. Необходимо заранее прояснить с организатором конкурса, будут ли они проводиться. Если торги проводятся, то на стадии подачи предложения рекомендуется указать стоимость ниже той, по которой Вы хотели бы приобрести квартиру. Ее можно будет повысить на торгах, в зависимости от предложений других участников. В процессе проведения торгов ведется протокол. В нем записываются все предложения о цене пока не остается один участник, предложивший самую высокую цену. Банковский чек этого участника, выданный им ранее организатору конкурса, на данной стадии процесса вкладывается на доверительный счет организатора конкурса. Все остальные участники конкурса получают обратно свои чеки и банковские гарантии.

5. Одобрение покупки квартиры, находящийся в залоге

   – после того, как победитель конкурса выигрывает конкурс, он подписывает договор купли продажи с организатором конкурса в той версии, которая согласовывалась при подаче заявки на участие в конкурсе. После этого, конкурсный управляющий обращается к руководителю управления судебных приставов для получения его одобрения. В том случае, если руководитель управления судебных приставов одобрил продажу, он подписывает так называемую краткое судебное решение ( псикта), которое представляет собой судебный приказ о переводе прав собственности на квартиру на имя победителя конкурса, при этом данная квартира свободна от любых прав третьих лиц, залогов и иных обременений, и все налоги по сделке оплачены. После того, как руководитель службы судебных приставов одобрил продажу, договор подлежит подписанию со стороны конкурсного управляющего. Право владения квартирой переходит к покупателю после оплаты ее стоимости и исполнения иных обязанностей покупателя, в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Что нужно знать перед покупкой конфискованной квартиры и как правильно ее купить?

Несколько моментов на заметку:

1. Оценка квартиры независимым оценщиком – рекомендуется получить от организатора конкурса отчет об оценке квартиры независимым оценщиком чтобы иметь полную информацию, например проектную документацию в отношении района, информацию о состоянии окружающей среды в данном районе, а также информацию о состоянии самой квартиры.
2. Налоги – налоги, государственные пошлины и сборы за пристройки (היטל השבחה), обязательные платежи, а также земельный налог (ארנונה) на квартиру до момента перехода права владения квартирой к победителю конкурса, оплачиваются организатором конкурса (продавцом), так же, как и налог на увеличение стоимости (מס שבח), налог на приобретение (מס רכישה), а также оплата вознаграждения конкурсного управляющего (в том случае, если применимо).
   Налог на приобретение, налоги и государственные пошлины, обязательные платежи и расходы на оплату земельного налога с момента перехода права владения квартирой на победителя конкурса возлагаются на него и оплачиваются им же.
3. Вознаграждение конкурсного управляющего – оформление права собственности производится в соответствии с договором купли-продажи, вознаграждение за оформление права собственности победителя конкурса на квартиру, в том случае, если это необходимо, производится конкурсным управляющим, и оплачивается отдельно в соответствии с договором
   купли-продажи.
4. Вознаграждение риэлтора – необходимо еще до подачи предложения о покупке выяснить вопрос о том, возлагаются ли на покупателя расходы по оплате вознаграждения риэлтору, действующему от имени организатора конкурса.
5. Конкурсы, проводимые государственными органами – процесс проведения таких конкурсов очень схож с описанным выше процессом, за исключение того, что торги зачастую не проводится. Определение победителя конкурса обусловлено получением одобрения конкурсной комиссии.

В настоящем обзоре мы кратко описали преимущества и процесс покупки конфискованной недвижимости. Если у Вас возникнут вопросы по этой или другим темам, связанным с покупкой или продажей недвижимости, переходу прав на недвижимость в возмездном или безвозмездном порядке, завещанием недвижимости или по иным вопросам, мы всегда будем рады ответить на них.

Вы можете обратиться к нам за бесплатной консультацией направив личное сообщения через форму на сайте или позвонив нам по телефонам +97252-639-2289 (для звонков из Израиля), +7925-171-0755 (для звонков из России).

С уважением,
Адвокат Анастасия Фукс