Покупка новой квартиры в Израиле

Как подготовиться, каким образом обезопасить себя, на что обратить внимание, к кому обращаться — и другие вопросы, которые важно исследовать перед покупкой новой квартиры от подрядчика.

Советы адвоката в Израиле — сделки с недвижимостью.

Подробный поэтапный план приобретения новой квартиры от подрядчика

Вы решили купить новую квартиру. Для себя, в подарок кому-то, или чтобы сдавать в аренду. Мы подготовили для вас краткое руководство по поиску квартиры, оформлению документов и совершению сделки.

На что стоит обратить внимание при выборе квартиры в Израиле:

Месторасположение новой квартиры

Перед тем, как выбрать город, поселок, район или улицу, задайте себе такой вопрос: «Близость к чему мне важна в первую очередь»? Задумайтесь о том, чем вы чаще всего пользуетесь, куда ходите, где проводите больше всего времени, или что может быть удобно для ваших арендаторов. Например, у вас есть дети, и поэтому поблизости должен быть детский сад или школа. Вы много и часто готовите дома, и поэтому вам важно, чтобы рядом был рынок или большой супермаркет. Или вы религиозный человек, и тогда в пешей доступности от дома должна находиться та синагога, которая вам подойдет. Также вам может быть важно наличие поблизости транспорта, поликлиники или площадки для выгула собак. Совершите небольшое путешествие по району, в котором планируете жить, примерьте его на себя. Поговорите с вашими будущими соседями, расспросите их о том, как протекает жизнь в этом районе.

Особенности квартиры

Также, как и в случае с расположением дома, важно заранее определить свои потребности и предпочтения. На каком этаже должна быть расположена квартира, важно ли вам наличие лифта, сколько в квартире должно быть комнат, нужен ли вам балкон, на какую сторону выходят окна и какой из них вид. Спросите у подрядчика, какие дополнительные помещения или территории прилагаются к квартире: склад, сад, крыша, парковка, или что-то еще, что может быть для вас полезным.

Данные подрядчика

Попросите подрядчика показать вам его лицензию. Она должна быть действительной и в ней должна быть указана профессиональная классификация — какими видами работ данному подрядчику разрешено заниматься, какие объекты строить. Проверьте, состоит ли подрядчик в Реестре подрядчиков. Также, мы советуем вам посетить объекты, которые данный подрядчик построил ранее, чтобы проверить качество его работы.

Вам все подходит, подрядчик устраивает, вы хотите заключить договор. Что происходит дальше, о чем позаботиться.

Оформление документов на покупку квартиры в Израиле

Проверка документации

Обязательно попросите прислать вам или вашему адвокату проект договора купли-продажи, полную форму технических спецификаций, а также поэтажный план, план участка, на котором находится дом, и инструкции по техническому обслуживанию систем и отделочных материалов. Внимательно прочитайте документы дома, не спешите делать это в офисе застройщика. Помните, что любые уточнения и дополнения к контракту должны быть прописаны, а не сказаны устно. Сказанное устно, при отсутствии доказательств, в будущем не будет иметь никакой юридической силы.

Уточнение стоимости

Согласуйте цену с застройщиком, заранее продумайте ценовые рамки возможного торга. Часто цена, полученная в процессе торга, может быть значительно ниже цены, заявленной застройщиком изначально. Убедитесь, что согласованная цена на квартиру окончательна, и включает в себя все расходы, связанные со стоимостью квартиры, и что именно эта цена указана в договоре. Проверьте также, включает ли цена квартиры стоимость парковки и склада. Уточните, включены ли затраты на подключение здания и квартиры к электрическим, водопроводным, газовым и телефонным системам, а также, включена ли в цену квартиры оплата НДС.

Сроки на передачу квартиры

Убедитесь, что договор купли-продажи имеет фиксированную дату для передачи квартиры в вашу собственность. Проверьте, предоставляет ли контракт адекватную компенсацию покупателю в случае задержки с передачей квартиры. Избегайте подписания пункта о том, что само получение квартиры служит доказательством ее отличного состояния и соответствия спецификациям.

Также мы советуем вам потребовать от продавца указать в договоре дату, когда собственность на квартиру будет оформлена на ваше имя в реестре недвижимости. Обратитесь к адвокату, который специализируется на недвижимости. Он изучит контракт и проведет переговоры с застройщиком, чтобы обезопасить вас и убедиться, что контракт составлен в вашу пользу и застройщик будет соблюдать ваши интересы.

Методы совершения оплаты при покупке новой квартиры у застройщика

Первоначальный взнос на покупку новой квартиры у подрядчика

Согласно Закону о продаже квартир и обеспечению инвестиций 1974 года, продавец может брать предоплату в размере более 7% от цены квартиры только в случаях, если он предоставил гарантии ваших инвестиций одним из нижеуказанных образов:

1. Оформил на вас банковскую гарантию;
2. Застраховал свои риски по строительству дома в вашу пользу;
3. Оформил квартиру или часть земли, на которой располагается дом, в качестве залога;
4. Зарегистрировал оговорку в Реестре недвижимости в соответствии с положениями раздела 126 Закона о недвижимости 1969 года;
5. Передал вам право собственности или другое право на квартиру или часть земли.

Проконсультируйтесь с вашим адвокатом относительно рекомендуемого способа обеспечения инвестиций, а также удостоверьтесь, что предоставленное подрядчиком обеспечение соответствует требованиям закона. Имейте в виду, что по закону, подрядчик должен нести расходы, связанные с обеспечительными мерами. Однако в договоре может быть указано, что эти расходы возлагаются на вас. Поэтому вопрос о расходах является очень важным предметом переговоров между вами и подрядчиком перед подписанием контракта.

Оплата в ходе строительства при регистрации в Реестре недвижимости

В соответствии с Положением №1 Правил продажи квартир «Обеспечение инвестиций покупателей квартир и ограничение на платежи по оплате цены за квартиру», если предоставленное вам со стороны подрядчика обеспечение не является банковской гарантией или страховым полисом, то периоды оплаты, установленные договором, должны соответствовать закону, а именно:

• 40% от стоимости квартиры — по завершении потолка этажа на сваях (столбах) или пола первого этажа. Если здание не стоит на сваях
• (столбах), этот платеж включает предоплату, уплаченную во время подписания соглашения.
• 20% от стоимости квартиры — по завершении каркаса этажа, на котором строится квартира, включая внутренние перегородки.
• 15% от стоимости квартиры — по завершении внутренней отделки квартиры, в соответствии со спецификацией.
• 15% от стоимости квартиры — по завершении внешней штукатурки или наружного покрытия здания.
• 10% от стоимости квартиры — при передаче вам квартиры в соответствии с договором купли-продажи.

Несоблюдение этих инструкций продавцом представляет собой уголовное преступление. Если вы пострадали от нарушений подрядчика по одному из этих пунктов, вы должны обратиться к своему адвокату и подать уголовную жалобу в израильскую полицию.

Оплата новостройки с помощью чековой книжки

Согласно поправке к Закону о продаже квартир, принятой в октябре 2008 года, если проект был построен при финансовой поддержке банка, вы можете рассчитаться за квартиру только с помощью чековой книжки банка подрядчика. Банк, который сопровождает проект со стороны подрядчика, выпускает такую книжку, передает ее продавцу, а он передает вам. Следует уточнить, что речь идет о банке, который сопровождает проект строительства, а не об ипотечном банке, в котором вы берете кредит для финансирования покупки квартиры.

Будьте внимательны: прежде чем совершать платежи, свяжитесь с банком, который выдает чековую книжку и уточните, что данные чеков фактически соответствуют записям самого банка. Запросите у подрядчика квитанцию ​​за каждый платеж, указав полную оплаченную сумму и детали оплаты.

Поздравляем! Вы произвели оплату, подрядчик построил дом, ваша квартира готова!

Получение новой квартиры по завершению строительства

Договоритесь с продавцом заранее о том, что после завершения стройки он своими силами помоет полы и сантехнику. Попросите вашего адвоката прописать это в договоре. Тщательно изучите квартиру

сами, или пригласите эксперта от вашего имени (бодек байт). Убедитесь, что дефектов в квартире нет. Если вы нашли дефекты, то ваш адвокат должен в письменной форме изложить продавцу о каждом из них, составить подробный протокол на принятие квартиры, в котором будут указаны все неисправности и сроки их исправления.

Ответственность подрядчика

Вы должны знать, что закон защищает ваши права даже после получения квартиры.

Ответственность подрядчика делится на два периода: период проверки (ткуфат бедек) и гарантийный период (ткуфат ахрают). Период проверки начинается с передачи вам квартиры и длится от одного до семи лет в зависимости от характера дефекта. В течение периода проверки продавец обязан устранить дефект, если он не докажет, что сам владелец квартиры его причинил. Гарантийный период начинается в конце периода проверки и длится три года.

По истечению обоих периодов, ответственность продавца в соответствии с Законом о продажах (квартир) применяется только в следующих случаях:

1. Нестабильность здания или вопросы его безопасности.
2. Обнаружение неисправности, которую невозможно было заметить в первые годы после передачи квартиры в собственность.
3. Если покупатель квартиры указал продавцу на несоответствие или неисправность в первые годы после получения квартиры, а дефект не был исправлен.

Подача жалобы на строительного подрядчика

Если подрядчик нарушил договор, то вы можете подать на него жалобу регистратору подрядчиков в Министерство строительства. Вопросы, по которым вы можете подать жалобу, следующие:

1. Задержка сроков передачи квартиры в собственность.
2. Отсутствие регистрации квартиры в реестре недвижимости.
3. Нарушение инженерно-технических норм.

Жалоба подается через веб-сайт Министерства строительства. Регистратор не рассматривает споры и финансовые претензии между покупателем квартиры и подрядчиком.

Экспертная поддержка адвоката в процессе покупки квартиры

Обращение к адвокату при покупке недвижимости в Израиле

Как бы хорошо вы ни подготовились, насколько бы глубоко не изучили вопрос, целесообразно все же нанять адвоката, который занимается недвижимостью. Любая мелочь, которую вы не заметите, может перерасти из неприятности в катастрофу. Покупка квартиры с помощью адвоката убережет вас от маневров нечестного подрядчика, сохранит ваши деньги, избавит от переживаний о том, что вы могли что-то не досмотреть.

Адвокат вместе с вами проведет предварительную проверку участников проекта и объекта недвижимости, изучит проект договора на квартиру и проведет переговоры с продавцом в целях приведения договора в нужную вам форму, а также будет присутствовать при подписании вами договора купли-продажи.

«Но подрядчик мне сказал, что там уже будет адвокат, зачем еще один?» Да, все верно. Подрядчик нанимает адвоката от своего имени, данный адвокат представляет вас только в целях регистрации квартиры в реестре недвижимости. Этот адвокат не будет представлять вас, когда речь зайдет о проведении переговоров с подрядчиком или об отстаивании ваших интересов.

Важно также помнить о том, что общий закон о договорах предполагает, что человек точно знает и понимает, что именно он подписывает. Очень трудно, а иногда и невозможно, отменить контракт или его условия, утверждая, что вы не поняли что-то во время его подписания.

Обращение к инженеру и архитектору

Мы советуем вам обратиться также к инженеру и архитектору. С их помощью вы сможете прояснить детали технических сопроводительных документов. Экспертный надзор инженера поможет вам убедиться в том, что в квартире нет дефектов и неисправностей.

Пожалуйста, помните, что данная статья является рекомендацией, и дает вам только краткие тезисы по основным вопросам, о которых следует подумать и которые стоит проверить до, во время и после покупки квартиры у подрядчика. Изучите все нюансы так тщательно, как сможете и проверяйте все до мелочей. И пусть закон будет на вашей стороне, а новая квартира принесет вам только радость и сделает вашу жизнь легче и спокойней.

Вы можете обратиться к нам за бесплатной консультацией направив личное сообщения через форму на сайте или позвонив нам по телефонам +97252-639-2289 (для звонков из Израиля), +7925-171-0755 (для звонков из России).

С заботой о вас,
Адвокат Анастасия Фукс