Аренда квартиры после принятия закона о справедливой аренде 2017: как сдать / снять квартиру в Израиле

В 2017 году приняты обновления к закону Об аренде 1971 года. Новые правила применяются к договорам, заключенным после сентября 2017 года.

Так называемый “Закон о справедливой аренде” вводит новые нормы в процедуру аренды жилья и упорядочивает отношения между владельцами квартир и арендаторами, наделяет последних дополнительными правами и предоставляет им защиту. При заключении договора аренды арендаторы зачастую не знают своих прав при аренде жилья, а арендодатели используют это в свою пользу. В настоящей статье мы опишем основные моменты, на которые стоит обратить внимание при сдаче квартиры в аренду / съеме квартиры и дадим пример договора аренды на русском языке.

Длительная аренда квартиры — важные особенности.

Поиск квартиры. На что обратить внимание. Критерии, определяющие недвижимость, подходящую для жилья.

Наиболее популярным источником для поиска жилья является интернет. Самый большой выбор предложений по аренде квартир на www.yad2.co.il и в социальных сетях. В Facebook у каждого города есть свои группы, к примеру для Тель-Авива есть сообщества такие как— #tlvist, #SecretTelAviv, для Иерусалима — #SecretJerusalem, для Хайфы — #SecretHaifa, и так далее. Вне зависимости от того, как вы ищете квартиру в аренду — на сайтах самостоятельно или с помощью маклера, основное внимание при подборе квартиры стоит обратить на ее состояние. Закон о справедливой аренде определил критерии квартир, пригодных для проживания, а именно:

• Строительство квартиры и дома, в котором она находится, завершено;
• Имеется работающая канализация и система водоснабжения, включая подводку питьевой воды;
• Включена система электричества и света, и отсутствуют неполадки в проводке;
• Имеется работающая вентиляция, естественное освещение, установлены межкомнатные двери и окна, а также входная дверь, запирающаяся на замок;
• Присутствует перегородка между санузлом, и остальной квартирой;
• Присутствует система нагрева воды;
• Отсутствуют факторы, угрожающие безопасности или здоровью арендатора.

Если в квартире, которую вы хотите снять, отсутствует любой из вышеперечисленных пунктов, данная недвижимость признается непригодной для жилья и сдаваться в аренду не может. В том случае, если вы по тем или иным причинам сняли квартиру, непригодную для проживания, вы можете в любой момент расторгнуть договор аренды, по причине его нарушения арендодателем.

Кто оплачивает маклера? Аренда без посредников — нужен ли адвокат при заключении договора аренды в Израиле?

По общему правилу, маклеру или риэлтору платит та сторона сделки, которая его наняла. Иногда сделка проходит без посредника, вместо него стороны предпочитают воспользоваться услугами адвоката для составления договора. Если арендодатель привлек своего адвоката для согласования и заключения с вами договора аренды, вам также рекомендуем показать договор вашему адвокату.

Анастасия Фукс — опытный адвокат по сделкам с недвижимостью поможет составить договор аренды так, чтоб он полностью защищал ваши интересы.
Вы можете задать любые вопросы, обратившись к нам через сайт либо по телефону, указанному внизу страницы.

Договор аренды жилья — хозе схирут. Содержание и внесение изменений в договор аренды — советы адвоката.

Согласование и заключение договора аренды жилья является важной составляющей успешной сделки по аренде, определяющей ваш комфорт и спокойствие на длительный срок. Договор жилищной аренды должен включать, среди прочего, следующее:

• Точный адрес квартиры, с указанием реквизитов квартиры в регистрирующем органе (Табу);
• Имена, адреса и реквизиты сторон договора;
• Описание жилого помещения, а именно, количество комнат в квартире, сдается ли квартира с мебелью или без таковой, описание мебели и техники, находящейся в квартире;
• Срок аренды, условия опции на продление договора арендатором, а также указание на возможность досрочного расторжения договора;
• Размер арендной платы, срок ее выплаты и способ оплаты;
• Указание на дополнительные платежи, если таковые имеются и их размер, а именно: электричество, вода, газ, земельный налог (арнона), подъездные (ваад абайт);
• Описание гарантий за оплату: залог, гарантийный шек (штар битахон), гаранты.

Ниже мы приводим для вашего удобства пример договора аренды квартиры на русском языке. Тем не менее стоит помнить, что стандартный шаблон договора аренды квартиры учитывает обычно только основные моменты, тогда так при съеме конкретной квартиры существует множество нюансов, которые также необходимо отобразить в договоре.

Правильно составленный договор аренды квартиры в Израиле избавит вас от необходимости обращения в суд при возникновении неприятных ситуаций с арендодателем. Поэтому мы рекомендуем вам обратиться к адвокату на стадии заключения договора аренды, и тем самым избежать возможных проблем в будущем.

В том случае, если действующий договор аренды, после окончания периода опции, закончил свое действие, а арендатор продолжает проживать в квартире, рекомендуется заключить дополнительное соглашение. По данному соглашению, срок действующего договора продлевается на определенный период, на условиях, оговоренных в дополнительном соглашении. Сдача квартиры в аренду и проживание в ней без договора аренды не рекомендуется, в целях исключения споров и недопониманий между сторонами. Любые внесения изменений в договор аренды должны быть подписаны двумя сторонами.

Арендная плата и гарантии по договору долгосрочной аренды жилья

Оплата за квартиру обычно происходит посредством банковских чеков, которые передаются владельцу квартиры при подписании договора. Арендодатель вкладывает чеки в банк и списания происходят со счета арендатора ежемесячно в определенную дату, указанную в чеке. Тем не менее существуют и иные способы оплаты, в том числе оформление постоянного банковского поручения, оплата наличными, и даже с использованием кредитных карт.

Как правило, в момент заключения договора аренды, арендатор передает арендодателю гарантийный чек (штар битахон), а также иные виды гарантий, в том числе, гарантийные обязательства двух гарантов (арвут), чеки на оплату коммунальных услуг, банковскую гарантию и т.д.

Закон о справедливой аренде ограничил размер максимальной гарантийной суммы, которую должен предоставить арендатор арендодателю. Залог не может превышать размер арендной платы за три месяца аренды, а если договор заключается менее чем на 9 месяцев, то размер не может быть выше арендной платы за треть оговоренного срока аренды.

В некоторых случаях адвокат может выступать в качестве хранителя гарантий по договору аренды. Это мера в своем роде обеспечивает безопасность от незаконного использования гарантий арендодателем. Арендаторам также следует помнить, что при окончании срока аренды и сдаче ключей от квартиры арендодателю, необходимо в свою очередь забрать у арендодателя все гарантии, выданные по договору. В том случае, если гарантии остаются у арендодателя, в то время, как арендатор уже не распоряжается квартирой, арендодатель может предъявить необоснованные требования и реализовать гарантии, оставшиеся у него. К нам обращается много обманутых людей, которые уже вернули квартиру арендодателю, и тем не менее вынуждены судиться с арендодателями. Будьте бдительны, и не допускайте таких ошибок!

Имейте в виду, арендодатель не имеет право реализовать гарантии беспричинно, или с требованием взыскать суммы, которые арендатор не считает нужным платить. Закон о справедливой аренде строго ограничивает случаи, когда у арендодателя возникает право реализовать выданные ему гарантии, а именно:

• Если арендатор не платит арендную плату — арендодатель может реализовать гарантии на сумму неоплаченной арендной платы, и не более.
• Если арендатор не оплачивает починку неисправностей в квартире, которые допущены по его вине — арендодатель может реализовать гарантии в сумме стоимости починки этих неисправностей, и не более.
• Если арендатор не оплачивает коммунальные расходы по квартире — арендодатель может реализовать гарантии в сумме неуплаченного долга по коммунальной плате.
• Если арендатор не освобождает квартиру по окончании срока аренды — арендодатель может реализовать гарантии в сумме, указанной в договоре за такое нарушение.

Арендодатель не может использовать гарантии для покрытия других расходов по квартире, или в суммах, больше тех, которые указаны в законе. К примеру, к нам часто приходят клиенты, с жалобами на то, что арендодатель вложил гарантийный чек на большую сумму, для того, чтобы покрыть стоимость уборки квартиры после окончания срока аренды, или для починки каких то неисправностей, о которых не было оговорено в день возврата квартиры, или для покрытия земельного налога (арноны) на период, когда в квартиру еще не въехали новые жильца, или даже для покрытия арендной платы за те месяцы, пока арендодатель не нашел новых жильцов. Данные требования незаконны! Если вам предъявили такие требования, вам стоит немедленно обратиться к адвокату за защитой ваших прав.

Страхование квартиры при долгосрочной аренде

По общему правилу, хозяин квартиры страхует саму квартиру от рисков сноса или уничтожения (битуах мивне). Арендатор при съеме квартиры должен позаботиться о страховании ответственности перед третьими лицами (битуах цад гимель), а также страховании ущерба имуществу, которое находится внутри квартиры и принадлежит арендатору (битуах тхулат абаит). В том случае, если арендатор не застрахует свои риски, ответственность по ним он будет нести самостоятельно, из собственного кармана. Поэтому мы всегда рекомендуем арендаторам сделать необходимые страховки и обезопасить себя от возможных рисков.

Проживание. Распределение ответственности за ремонт дефектов в арендованном жилье

Закон о справедливой аренде ввел также новые правила в отношении ремонта квартиры, а именно в отношении того, на ком лежит ответственность по ремонту, и в какие сроки он должен быть произведен.

При обнаружении поломок и неисправностей в квартире арендатор в первую очередь должен немедленно известить арендодателя о случившемся. Пожалуйста, не пытайтесь чинить что-либо сами, это ошибка, которая может дорого обойтись!

По Закону о справедливой аренде, арендодатель несет ответственность за починку любых неисправностей в квартире, помимо тех, которые нанесены арендатором из-за неправильного использования либо целенаправленно. Любой ремонт повреждений внутри квартиры, в том числе, электрики, труб, сантехники и других предметов, в том числе устранение плесени, является обязанностью арендодателя и должен быть осуществлен за его счет.

При возникновении неисправностей, арендатор должен известить арендодателя и описать, насколько сильны повреждения. Неисправности, делающие квартиру непригодной для жилья, должны быть устранены арендодателем в течение трех дней, с момента уведомления. В том случае, если поломка имеет менее срочный характер, ее устранение должно быть осуществлено не более чем за тридцать дней.

Если арендодатель не торопится с ремонтом в соответствии с указанными сроками, Арендатор имеет право произвести ремонт самостоятельно и в последующем вычесть стоимость ремонта из арендной платы за квартиру.

При этом владелец квартиры не может добавлять в договор пункты, освобождающие его от ответственности за скрытые дефекты, которые могут быть обнаружены в квартире после подписания договора.

Обратите внимание, что квартиросъемщик должен письменно уведомить арендодателя о неполадках в квартире.

Некоторые владельцы квартир требуют вернуть квартиру в том же состоянии, в котором она была на момент сдачи, в том числе после свежей покраски стен. Это требование не установлено законом, оно оговаривается в договоре по согласованию между сторонами. С момента закрепления этого пункта в договоре, он становится обязательным для сторон.

Бывают случаи, когда в квартире производятся улучшения в период аренды. Чаще всего, арендатор самостоятельно оплачивает эти изменения, тем не менее, не стоит рассчитывать на то, что этот расход будет компенсирован. Неотделимые улучшения квартиры при прекращении договора аренды, остаются арендодателю, без необходимости компенсировать что-либо арендатору.

Посещение квартиры арендодателем — важный момент

Некоторые арендодатели после въезда арендаторов в квартиру, продолжают считать эту квартиру полностью им принадлежащей, со всеми вытекающими отсюда последствиями. К примеру, арендодатель может бесконечно, по предварительному уведомлению или даже без такового, приходить в квартиру по тем или иным причинам, с целью починки, взятия своих вещей, или показа ее потенциальным покупателям. Такое стечение обстоятельств может являться большой помехой для нормального проживания в квартире, тем более если речь идет о проживании семьи.

Помните, арендодатель не может заходить в квартиру без уведомления арендатора. При этом, еще на стадии переговоров и согласования договора аренды, возможно включить в договор условие о посещении арендодателем квартиры. Вполне нормально, если арендодатель имеет право посещать квартиру не более одного-двух раз в месяц, в строго оговоренные часы, и с предварительным согласованием с арендатором.

Срок аренды и продление договора аренды.

Срок аренды квартиры обычно составляет двенадцать месяцев и может быть изменен по согласованию сторон. Приоритетное право продления договора аренды принадлежит арендатору, так называемый период опции. По общему правилу, за два месяца до окончания договора аренды, арендатор должен уведомить арендодателя о своем желании продлить договор и использовать свое право на период опции. Если арендатор уведомляет о желании продлить, договор продлевается еще на год.По истечении периода опции, стороны дополнительно согласовывают судьбу договора аренды на последующий период. При этом по новому закону, арендодатель должен сообщить о своем желании арендатору 90 дней до окончания срока аренды, а арендатор в свою очередь — 60 дней до окончания срока аренды.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры

До недавнего времени, закон не регулировал случаи досрочного расторжения договора аренды. Часто встречались случаи, когда в договоре аренды прописывалось право арендодателя на досрочное расторжение, при этом арендатору такое право не предоставлялось.

Закон о справедливой аренде внес коррективы в сложившуюся ситуацию.

В соответствии с новым законом, условие договора аренды, наделяющее арендодателя правом досрочно прекратить договор аренды, не по причине его нарушения — является недействительным до тех пор, пока и арендатор по договору получит право на досрочное прекращение договора.

По новому закону, арендодатель обязан уведомлять жильцов о прекращении действия договора не менее чем за 90 дней. В то время, как арендатор может уведомить о досрочном прекращении договора за 60 дней.

Мы рекомендуем во всех договорах включать условие о том, что у каждой из сторон (у арендодателя с уведомлением за 90 дней, а арендатор с уведомлением за 60 дней) имеется право на досрочное расторжение договора аренды.

Возврат арендованного имущества по окончании срока аренды.

По сложившейся практике, в конце срока аренды арендатор передает арендодателю квартиру свободную от людей и вещей, принадлежащих арендатору и его семье, ключи от квартиры и все имущество, принадлежащее арендодателю и указанное в договоре аренды.

Договор аренды может содержать какие-либо дополнительные условия в отношении состояния квартиры на момент возврата, к примеру, обязать арендатора осуществить покраску стен и потолков, либо уборку квартиры. В этом случае, арендатор, прежде чем возвращать квартиру арендодателю, должен выполнить данные условия.

Помните, что момент возврата квартиры арендодателю является важным. Договоритесь с ним о встрече и подготовьтесь к ней. Мы рекомендуем подписать протокол о возврате квартиры, в котором будет указано, в каком состоянии передается квартира, и иные существенные моменты. Данный протокол должен быть подписан двумя сторонами. В момент возврата квартиры арендатор возвращает арендодателю ключи, а арендодатель в свою очередь обязан вернуть арендатору все гарантии, имеющиеся у него в соответствии с договором.

Аренда и проекты по расселению и строительству (ТАМА 38 и пинуй бинуй)

При осуществлении проекта по расселению и строительству владелец квартиры обязуется перед застройщиком освободить квартиру от всех жильцов, при получении уведомления от застройщика за 90 дней. Это не всегда применимо, если речь идет о проекте ТАМА38, по которому нет обязательства выехать из квартиры хотя бы на какое-то время.

По закону о справедливой аренде, в том случае, если в договоре закреплено только право собственника на досрочное расторжение договора, и не закреплено право арендатора на досрочное расторжение, положения договора, дающие собственнику право одностороннего досрочного расторжения не действуют.

В связи с этим может сложиться ситуация, при которой у собственника квартиры по договору аренды не будет права на его досрочное расторжение, и соответственно его обязательство перед застройщиком на освобождение квартиры будет нарушено.

Поэтому мы рекомендуем во всех договорах, заключаемых с настоящего времени, включать условие о том, что у каждой из сторон (у арендодателя с уведомлением 90 дней, у арендатора с уведомлением 60 дней) будет иметься право на досрочное расторжение договора аренды.

В том случае, если осуществляется проект ТАМА 38 и у собственника квартиры нет обязанности освободить ее от жильцов, арендатор может решить остаться проживать в квартире на время осуществления проекта. При этом сторонам нужно прийти к соглашению о снижении стоимости арендной платы ввиду определенных неудобств, связанных с осуществлением проекта. Этот вопрос решается сторонами согласовано путем переговоров и не регулируется законом.

Образец Договор аренды на русском языке вы можете посмотреть здесь

Вы можете обратиться к нам за бесплатной консультацией направив личное сообщения через форму на сайте или позвонив нам по телефонам +97252-639-2289 (для звонков из Израиля), +7925-171-0755 (для звонков из России).

С уважением,
Адвокат Анастасия Фукс