Расселение и строительство (пинуй-бинуй)

В настоящем обзоре мы поговорим об актуальной на сегодняшний день теме, с которой многим приходится сталкиваться — проекты по расселению и строительству домов. Так называемый «пинуй – бинуй».

Что представляют собой проекты «пинуй — бинуй»?

В Израиле большое количество старых домов, построенных в начале становления государства. Такие дома строились не по стандартам, без лифтов, без стоянок, без бомбоубежищ. Существуют компании, которые занимаются сносом таких домов и строительством на их месте новых.
На время строительства нового дома жильцов расселяют в арендованное жилье, а после того, как дом построен — жильцы въезжают в новые квартиры. Весь проект осуществляется при полном финансировании компании девелопера, жильцы дома не инвестируют в проект свои денежные средства. Девелопер получает свою прибыль за счет продажи дополнительных квартир. Обычно, новый дом включает в себя на несколько этажей больше чем старый, и соответственно количество квартир увеличивается.
Далее мы опишем, каким образом осуществляются такие проекты, каковы их особенности и этапы.

Общее собрание жильцов

Перед подписанием какого-либо соглашения с девелопером в отношении проекта, жильцам дома рекомендуется организовать общее собрание, на нем выбрать представительный орган, который будет продвигать и сопровождать проект на всех его стадиях. Желательно определить полномочия данного представительного органа.

Выбор адвоката в Израиле

Очень важно выбрать адвоката, специализирующегося на проектах по «расселению и строительству». Следует знать, что адвокат не может представлять и жильцов дома и девелопера одновременно. Соблюдение данного правила отслеживается Израильской адвокатской палатой.
Зачастую адвокат, представляющий жильцов дома, финансируется за счет средств девелопера. Это значительно ограничивает его полномочия и степень влияния на переговорный процесс. Предпочтительно, чтобы жильцы дома оплачивали услуги адвоката за счет собственных средств.
С одной стороны, без сомнения, осуществление таких проектов улучшает жилищные условия населения. С другой стороны, эти проекты для многих связаны с единственным и самым дорогим имуществом — квартирой. Поэтому крайне важно, чтобы при реализации таких проектов все права собственников квартир были соблюдены.

Проверка проекта в мэрии города

На самой первоначальной стадии проекта рекомендуется осуществить проверку в мэрии города. Это можно сделать непосредственно у инженера города, указав адрес, по которому предполагается осуществить проект.

Заключение соглашения о намерениях

До подписания основного договора с девелопером, жильцы дома могут подписать соглашение о намерениях. Обычно такой документ подписывается со сроком действия не более 18 месяцев. В каждом конкретном случае, жильцы вправе определить, какое количество подписей необходимо для вступления такого документа в силу и каков срок его действия.
В соответствии с соглашением о намерениях, владельцы квартир выражают свое согласие на осуществление проекта данным девелопером. Желательно, чтобы данное соглашение не закрепляло для них каких-либо обязательств и ограничений. В соглашении о намерениях должно быть четко указано, что оно обусловлено выполнением проекта данным конкретным девелопером и должны быть указаны конечные результаты проекта.

Проверка девелопера и застройщика

Перед началом проекта рекомендуется осуществить проверку финансового состояния девелопера и возможность осуществления им заявленного проекта. Желательно также ознакомиться с предложениями еще нескольких девелоперов. Очень важно, чтобы проект осуществлялся застройщиком, внесенным в реестр застройщиков в соответствии с Законом «Регистрация застройщиков на инженерные работы с камнем» 1969 года.

Привлечение оценщика

Жильцы дома могут обратиться в Министерство строительства, с просьбой назначить оценщика, который бы произвел оценку проекта и его выгодность. Оценщик проверит финансовую сторону сделки, а также то, насколько выгоден проект, предлагаемый девелопером.

Каковы стадии проекта?

Рекомендуется, чтобы соглашение с девелопером закрепляло временные отрезки, необходимые для выполнения стадий проекта. Среди стадий проекта можно выделить следующие:

1. Включение проекта в градостроительный план.
2. Заявление правительства, об отведении участка земли под проект «расселение и строительство».
3. Сбор подписей жильцов.
4. Получение разрешения на строительство.
5. Начало строительства.
6. Завершение строительства.
7. Регистрация многоквартирного дома в реестре недвижимости.

В соглашении с девелопером желательно закрепить механизм отказа жильцов от осуществления проекта, а также необходимость возместить ущерб, в том случае, если определенная стадия проекта осуществлена с нарушением сроков. Также необходимо определить, какое количество голосов владельцев квартир необходимо для того, чтобы отказаться от проекта.

Условия осуществления проекта Пинуй-Бинуй

Даже после подписания соглашения между владельцами квартир и девелопером остается неопределенность в отношении реализации проекта. Это происходит из-за того, что исполнение проекта зависит от множества факторов. Именно поэтому рекомендуется указать в соглашении, что оно не вступит в силу до тех пор, пока не будут соблюдены определенные условия в оговоренные сроки. Среди прочего, в соглашении можно предусмотреть следующие условия:

• Сбор подписей владельцев квартир, в том числе путем подачи иска против тех, кто безосновательно отказывается.
• Заявление правительства о том, что данный участок будет использоваться для реализации проекта по «расселению и строительству». Данное заявление освобождает жильцов от необходимости оплаты налога на приобретение жилья.
• Внесение проекта в градостроительный план.
• Получение разрешения на строительство.

Необходимо также предусмотреть возможность отказа жильцов от осуществления проекта, в том случае, если имеется существенная разница между изначальным предложением девелопера и тем проектом, который внесен в градостроительный план, и на который получено разрешение на строительство.

Что получают владельцы старых квартир?

Рекомендуется закрепить в соглашении условие о том, что все владельцы идентичных квартир получают одинаковую компенсацию при осуществлении проекта. В случае, если одному из собственников квартир предоставляется льгота или какое-либо улучшение, то все собственники идентичных квартир получают такую же льготу или улучшение. В том случае, если жильцам предоставляется различная компенсация, необходимо предусмотреть, что девелопер уведомляет об этом всех собственников. На практике, девелопер предоставляет жильцам следующую компенсацию за осуществление проекта:

1. Новую квартиру или иное решение в отношении жилья.
2. Финансирование проживания на съемном жилье во время строительства.
3. Финансирование переезда на съемное жилье и обратно в новый дом.
4. Частичную оплату за услуги управляющей компании в новом доме.
5. Скидки по оплате земельного налога (арноны) на ограниченный срок.

Помимо перечисленного, компенсация от девелопера может включать и дополнительные пункты, по договоренности между сторонами. Следует отметить, что проектирующие учреждения при одобрении проекта оценивают в том числе и его выгодность с точки зрения компенсации, получаемой собственниками квартир. При этом за основу берется Стандарт 21, в которым установлены минимальные требования для оценки недвижимости, осуществляемой в целях проверки финансовой выгодности проектов по расселению и строительству.

Что можно получить вместо новой большой квартиры?

Существует несколько вариантов компенсации в результате осуществления проекта, помимо получения новой квартиры с большей площадью и большим количеством комнат. По завершении проекта, владельцы квартир могут договориться с девелопером о получении одного из нижеперечисленного:

• Новую квартиру с меньшей площадью и денежное вознаграждение за оставшуюся площадь квартиры.
• Две небольшие квартиры, стоимость которых не превышает стоимость одной квартиры в данном доме.
• Квартиру, находящуюся вне построенного дома, стоимость которой приравнивается к стоимости квартиры в данном доме.
• В отношении пожилых владельцев квартир имеется возможность расселения в дом престарелых, с выплатой денежного вознаграждения за стоимость квартиры.

При замене новой квартиры одним из вышеперечисленных вариантов, имеются некоторые ограничения при получении освобождения от налога. Вопросы налогообложения проектов расселения и строительства мы рекомендуем проверять с помощью адвоката, в соответствии с Законом «О налогообложении недвижимости» 1963 года.

Что необходимо указать в договоре в отношении новой квартиры?

Соглашение с девелопером должно содержать в себе описание квартиры, получаемой собственниками после завершения проекта, в том числе:

• Площадь новой квартиры, по отношению к площади имеющейся квартиры — указание в процентах, или в метрах, или любым другим способом.
• Местоположение новой квартиры в доме и ее принадлежность определенному владельцу, к примеру: (а) на этаж выше, от имеющейся квартиры, с окнами, выходящими в тех же направлениях; (б) посредством проведения лотереи между владельцами квартир; или (в) в соответствии с указанием оценщика.
• Технические характеристики идентичные или лучше, чем у имеющейся квартиры. При этом, технические характеристики квартир, которые получают владельцы имеющихся квартир, должны быть идентичны новым квартирам, которые девелопер продает на рынке.
• Стоянку для машин, складские помещения, а также общие помещения дома и их распределение между владельцами квартир.

Следует иметь ввиду, что с переездом в новую квартиру, ежемесячные платежи за ведение подъезда («ваад абайт») или в некоторых случаях за управляющую компанию, а также платежи за земельный налог (арнону), могут существенно увеличиться.

Аренда квартиры на время строительства

В проектах по расселению и строительству принято, чтобы девелопер оплачивал расходы на съем жилья в период осуществления строительства. Размер арендной платы будет определяться в соответствии с рыночными ценами на аренду идентичных квартир в данном районе. В договоре с девелопером должен быть определен порядок выплаты арендной платы и частота выплат. Увеличение арендной платы должно быть поставлено в зависимость от увеличения рыночных цен на идентичные квартиры. Девелопер должен заплатить за весь срок аренды, с момент расселения дома до момента вселения жильцов в новый дом.

Платежи, возлагаемые на девелопера

Все выплаты, связанные с осуществлением проекта, должны быть возложены на девелопера, в том числе выплаты связанные с проектированием и строительством. Что касается выплаты налогов, то жильцы также освобождаются от этого в соответствии с Законом «О налогообложении недвижимости» 1963 года, при условии, что правительство заявило, что участок земли используется для реализации проекта по «расселению и строительству».
Иные выплаты, не связанные с проектом, например, налоги, государственные пошлины до начала проекта (земельный налог), эксплуатационные выплаты — возлагаются на владельцев квартир и должны быть оплачены ими.

Обеспечительные гарантии предоставляемые девелопером

По сложившейся практике, девелопер должен передать владельцам квартир обеспечительную гарантию. Это является условием для расселения дома. Обеспечительная гарантия должна соответствовать форме, которая содержится в Законе «О продаже квартир (гарантия инвестиций покупателям квартир)» 1974 года. Обеспечительная гарантия должна быть выдана в размере стоимости новой квартиры.
Обеспечительные гарантии выдаются также в каждом случае передачи прав девелопера на строящееся жилье, в том числе переход права собственности, регистрация залога в пользу банка, регистрация предупредительной заявки в реестре недвижимости в пользу покупателей квартир.

Девелопер также обязуется передать владельцам квартир автономную банковскую гарантию на обеспечение уплаты арендной платы за съемное жилье. Это также является условием для расселения дома владельцами квартир.

В отношении квартир, на которых оформлены залоги и ипотеки, необходимо указать в договоре обязательство девелопера прийти к соглашению с банком о снятии ипотеки и залогов с квартиры с целью осуществления проекта. Иными словами — необходимо заключить соглашение о передаче прав на залог квартиры девелоперу, с предоставлением банку иных гарантий на время осуществления проекта.

Устранение недостатков и гарантийный срок

В договоре необходимо указать, что девелопер несет ответственность за построенный дом в соответствии с Законом «О продаже квартир» 1973 года в течение установленного срока для устранения недостатков и в течении гарантийного срока.

Страхование проекта

Рекомендуется закрепить в договоре необходимость получение справки от страховой компании, о выполнении девелопером необходимых требований. Речь идет в том числе, о страховке застройщика, страховке проектных работ (страховке строительных материалов и строительных работ), страхование ответственности третьих лиц, страховке работодателей, и профессиональной страховке.

Раскрытие информации и прозрачность проекта

Каждый участник проекта, получающий вознаграждение от девелопера, или действующий от его имени, или каждый, чье вознаграждение зависит от осуществления проекта, обязан заявить об этом владельцам квартир. Такая обязанность возникает при первом обращении к владельцам квартир, перед подписанием соглашения с ними, а также при указании в самом тексте соглашения. Такое требование содержится в ст. 6 Закона «О расселении и строительстве» 2006 года. Нарушение данного требования может повлечь за собой отказ владельца квартиры от осуществления проекта, даже в том случае, если он поставил свою подпись на документах.

Мы были рады познакомить вас с некоторыми особенностями проектов по «расселению и строительству».

Вы можете обратиться к нам за бесплатной консультацией направив личное сообщения через форму на сайте или позвонив нам по телефонам +97252-639-2289 (для звонков из Израиля), +7925-171-0755 (для звонков из России).
С уважением,
Адвокат Анастасия Фукс